האמת על התחדשות עירונית בחיפה

נכתב ע"י :עידו מורג – משרד תיווך מורג נכסים

ניפוץ מיתוסים: כך נראית האמת על התחדשות עירונית בחיפה
הדיון סביב עתידה של חיפה והתחדשותה העירונית מלווה בשנים האחרונות בשורה של אמירות שגויות, תפיסות חלקיות ומיתוסים שמונעים קידום אמיתי של העיר. הגיע הזמן לעשות סדר, להפריד בין עובדות לדעות -ולהבין מה באמת נחוץ כדי להצעיד את חיפה קדימה.

מיתוס 1: צריך לעצור את תמ"א 38 ולבנות רק מתחמי פינוי־בינוי גדולים
הטענה הזו נשמעת שוב ושוב, אך היא פשוט אינה נכונה. תמ"א 38 ופינוי־בינוי אינם סותרים זה את זה — הם כלים משלימים, שכל אחד מהם מתאים לסוג אחר של מרקם עירוני.
פינוי־בינוי מתאים לשכונות כמו נווה דוד, קריית אליעזר, קריית שפרינצק ועין הים — אזורים המאופיינים בבנייני רכבת גדולים על מגרשים רחבים. כדי לייצר היתכנות כלכלית שם, נדרשות זכויות בנייה משמעותיות.
תמ"א 38, לעומת זאת, מתאימה לשכונות הכרמל, נו"ש ואזורים נוספים שבהם רוב המבנים הם בני 4 קומות. שם, תוספת של 2–3 קומות מספיקה כדי לייצר כדאיות כלכלית — תוך שמירה על אופיין של השכונות.
במילים אחרות: אין צורך לבחור. יש צורך להשתמש בכל כלי במקום שבו הוא מתאים.

מיתוס 2: התמ"א מעמיסה על תשתיות הכרמל – ולכן צריך לעצור אותה
העמסה על תשתיות קיימות היא עובדה, אך היא אינה נובעת מהתחדשות עירונית — אלא מהיעדר פיתוח תשתיות במשך שנים ארוכות.

רשימת הפרויקטים שלא קודמו בחיפה ארוכה:
חיבור שכונות הכרמל מערבה
פיתוח תחבורה ציבורית מודרנית
הקמת מבני ציבור חיוניים
שדרוג מערכות ביוב, ניקוז וחשמל
בפועל, קצב פיתוח התשתיות בעיר איטי משמעותית מקצב הבנייה – וגם זה בחיפה איטי במיוחד בשל תהליכי רישוי מורכבים.
הפער הזה אינו תוצאה של תמ"א 38, אלא של חוסר יכולת או חוסר רצון של הנהגת העיר לרתום את משרדי הממשלה למהלכים אסטרטגיים. התוצאה: סטגנציה תשתיתית שמונעת מהעיר להתקדם.

מיתוס 3: הממשלה צריכה לממן חיזוק מבנים כדי למנוע בנייה לגובה
הטענה הזו אולי נשמעת טוב, אך היא אינה ריאלית. בישראל יש מאות אלפי מבנים הזקוקים לחיזוק ומיגון — ואין שום אפשרות תקציבית שהמדינה תממן זאת.
המודל היחיד שמסוגל לתת מענה בקנה מידה ארצי הוא יזמות פרטית, שבה הדיירים מממנים את החיזוק באמצעות רכישת הדירות החדשות. זהו מנגנון מוכח, יעיל ובר־קיימא.
ללא יזמים — לא תהיה התחדשות עירונית, לא יהיו ממ"דים, ולא תהיה הגנה מפני רעידות אדמה או איומי טילים.

מיתוס 4: ליזמים יש אינטרסים מנוגדים לאינטרס הציבורי
יזמים הם בעלי עסקים פרטיים – ולכן הם חייבים להרוויח. זה לא פגם, אלא תנאי בסיסי לקיומו של שוק נדל"ן בריא. כמו בכל תחום, יש יזמים מצוינים ויש פחות – אך אינטרס כלכלי אינו עומד בניגוד לאינטרס הציבורי.
להפך:
רווחיות מאפשרת סיום מוצלח של פרויקטים
חברות שאינן רווחיות קורסות ומשאירות דיירים תקועים
יזמים לוקחים סיכונים משמעותיים בכל פרויקט
הם פועלים בשוק תנודתי, תחת רגולציה כבדה ואי־ודאות
יזמי הנדל"ן הם מנוע צמיחה מרכזי של העיר ושל המדינה. תפקיד העירייה הוא לא להילחם בהם – אלא לכוון, לפקח ולשתף פעולה.

הפרדיגמה השגויה: שחור או לבן
בדיון הציבורי בחיפה נוצרה תפיסה של "או–או": או שהיזם מרוויח או שהציבור מרוויח. זו תפיסה שגויה ומזיקה.

הגישה הנכונה היא גם וגם:
גם יזם שמרוויח
וגם עיר שמתחדשת
גם תוספת יחידות דיור
וגם תשתיות מותאמות
גם שימור מרקם קיים
וגם בנייה חדשה איכותית

התחדשות עירונית אינה אויב – היא הזדמנות. אבל היא חייבת לבוא יחד עם השקעה בתשתיות, תכנון ארוך טווח והבנה שהעיר חייבת לגדול ולהתפתח כדי לשמור על תושביה.

המסקנה: חיפה חייבת להתעורר
מעבר לצורך הביטחוני הדחוף – חיזוק מבנים ומיגון – חיפה חייבת להבין שאם לא תייצר פתרונות דיור ראויים, היא תאבד את תושביה. צעירים ומשפחות לא יישארו בעיר שאינה מתחדשת, אינה מתפתחת ואינה מציעה אופק.

הגיע הזמן להפסיק לפחד מהתחדשות עירונית — ולהתחיל לנהל אותה בחוכמה.