שומת מקרקעין הוצאה קטנה – הגנה גדולה.

נכתב ע"י : דניאל דהאן שמאי מקרקעין

שומת מקרקעין הוצאה קטנה – הגנה גדולה.
כשמאי מקרקעין מומחה, אני רואה מדי יום את ההשלכות הדרמטיות של קבלת החלטות נדל"ן
ללא ייעוץ מקצועי מתאים. רכישת או מכירת דירה, ולקיחת משכנתא, הן העסקאות הפיננסיות
הגדולות ביותר בחיי רוב האנשים.
שומת מקרקעין איכותית אינה "הוצאה" – היא "הגנה" פיננסית חיונית.
הבנק למשכנתאות דורש שומה (שמאות מקרקעין) לפני אישור הלוואה, אך אסור להסתפק רק
בשומה שהבנק מזמין. לשומה זו שתי מטרות מרכזיות, והיא חיונית עבור הלווה לא פחות מאשר
עבור הבנק:
1. קביעת שווי הנכס הריאלי: הבנק מעמיד משכנתא לפי שווי הנכס כפי שנקבע בשומה, ולפיכך הלווה מוגבל באחוז המימון שהוא יכול לקבל מהבנק (לרוב עד 75%).
שומה מקצועית מבטיחה שהשווי שנקבע הוא אמין ומדויק גם מנקודת מבט הלווה.
2. איתור ליקויים משפטיים ותכנוניים (הגנה על הביטחונות): שמאי מקרקעין בודק את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים של הנכס (היתרי בנייה, חריגות, זכויות רישום בטאבו ועוד).
בדיקה שמגינה על הלווה מלהיכנס לעסקה בה הנכס אינו כשיר לרישום משכנתא או שקיימים בו פגמים חמורים המורידים את ערכו.
דגש משפטי: אם שמאי הבנק מוצא ליקויים משמעותיים, הבנק עשוי לסרב להעמיד משכנתא
עד לתיקונם, או להעמיד סכום נמוך יותר. שומה מקדימה מטעם הקונה יכולה לחסוך עוגמת
נפש וזמן יקר.
אני מזהה שלעתים קרובות, פגמים מהותיים מתגלים רק אחרי חתימת החוזה, כאשר כבר
קשה מאוד לסגת ומחיר ביטול העסקה או תיקון הוא יקר מאוד.
רוכשים שאינם נעזרים בשמאי מקרקעין מטעמם מסתכנים בתשלום יתר, ההסתמכות
הבלעדית על מחירי "השוק" או על הערכת המוכר עלולה להוביל לרכישת הנכס במחיר גבוה
משוויו האמיתי. דירה עם חריגות בנייה לא מוסדרות (כגון סגירת מרפסת ללא היתר). הקונה
ייאלץ לשאת בנטל המשפטי, הכספי והתכנוני של הסדרת החריגה או הריסתה.
פגמים ברישום ובזכויות: אי-הבנה של מהות הזכויות (למשל, זכויות בניה לא מנוצלות או סוגיות ברישום הבית המשותף), שעלולות לחשוף את הרוכש להפסד כספי עתידי.
גם מוכרי דירה שאינם נעזרים בשמאי מקרקעין מטעמם, עלולים למכור את נכסם במחיר נמוך משוויו האמיתי מחוסר ידע, ובכך מפסידים עשרות ומאות אלפי שקלים.
מכירת דירה ללא טיפול בליקויים שעלולים להפיל עסקה ברגע האחרון ולהוביל לדרישה להפחתה דרמטית במחיר המוסכם.
לסיכום:
ההתייעצות עם שמאי מקרקעין מוסמך לפני שחותמים על כל הסכם רכישה או מכירה היא צעד
מחויב המציאות. זוהי השקעה קטנה המבטיחה שתדעו בדיוק מה אתם קונים, בכמה אתם
מוכרים, ואילו סיכונים משפטיים/תכנוניים אורבים לכם.
אני ממליץ בחום: לפני כל צעד משמעותי בתחום הנדל"ן – קחו שמאי מקרקעין שייצג את
האינטרס שלכם באופן בלעדי.